Wynajem czy zakup mieszkania

Decyzja wynajem czy zakup mieszkania nie sprowadza się do porównania raty z czynszem. Model liczy majątek netto po latach: po stronie zakupu wartość nieruchomości minus pozostały kredyt i koszty wyjścia, po stronie wynajmu portfel zbudowany z wkładu własnego, kosztów transakcji i różnicy miesięcznych wydatków, z opcjonalnym podatkiem Belki. Horyzont czasowy jest kluczową zmienną — ten sam scenariusz może faworyzować wynajem w 5 lat i zakup w 15.

Zobaczysz, która opcja zostawia wyższy majątek netto, o ile oraz w którym roku zakup dogania wynajem — albo że w zadanym horyzoncie wcale nie dogania.

Parametry kalkulatora

Scenariusz zakupu

zł
zł
%
lat

Scenariusz wynajmu

zł
lat
%
%
Zaawansowane założenia
%
zł
zł
%
%
%

Wynik mocno zależy od założonego wzrostu cen i stopy zwrotu. Przetestuj wariant pesymistyczny i optymistyczny wzrostu wartości mieszkania.

Tu pojawi się Twój wynik

Uzupełnij parametry powyżej i kliknij przycisk obliczania, wynik pojawi się tutaj.

Jak czytać wynik wynajem vs zakup

Główny wynik: Werdykt dotyczy majątku netto na końcu horyzontu, nie komfortu życia ani wartości sentymentalnej mieszkania.

Co wpływa najmocniej: Najmocniej działają: założony wzrost cen nieruchomości, zwrot z inwestycji kapitału, wysokość czynszu względem raty oraz długość horyzontu.

Czego wynik nie uwzględnia: Model pomija styl życia, mobilność, ulgi podatkowe, prowizje bankowe i ryzyko utraty pracy lub pustostanu — to nie jest rekomendacja zakupu ani najmu.

Kiedy policzyć drugi scenariusz: Obniż wzrost wartości mieszkania o 2–3 p.p. albo podnieś zwrot z inwestycji i sprawdź, czy werdykt się utrzymuje.

Wyjaśnienie parametrów

Wyjaśnienie parametrów

Założenia

  • Kredyt: rata równa od kwoty = cena − wkład własny; koszty transakcji płacone gotówką na starcie.
  • Zakup — majątek netto: wartość mieszkania − saldo kredytu − koszty sprzedaży (scenariusz wyjścia).
  • Wynajem — majątek netto: portfel z wkładu, kosztów transakcji i miesięcznej różnicy (wydatki zakupu − czynsz), kapitalizowany stopą zwrotu.
  • Podatek Belki 19% od dodatnich zysków w miesiącu (opcjonalnie); brak pełnego rozliczenia IKE/IKZE.
  • Wzrost wartości mieszkania, czynszu i zwrotu z inwestycji są stałymi założeniami użytkownika.
Wzory i metoda obliczeń

Wzory i metoda obliczeń

Wzory

  • Rata = annuitet od (cena − wkład)
  • NW zakup = wartość − kredyt − koszty sprzedaży
  • NW wynajem = portfel po kapitalizacji i Belce
  • Break-even = pierwszy rok, w którym NW zakup ≥ NW wynajem

Ograniczenia modelu

  • Wynik jest bardzo wrażliwy na założony wzrost cen i stopę zwrotu — przetestuj wariant pesymistyczny i optymistyczny.
  • Model ignoruje styl życia, wartość mobilności, ulgi podatkowe, koszty emocjonalne i lokalne różnice rynku.
  • To symulacja edukacyjna, nie porada finansowa ani rekomendacja zakupu lub najmu.

Disclaimer

Wyniki mają charakter poglądowy i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej, prawnej ani podatkowej. Przed decyzją w sprawie produktu bankowego lub inwestycji skonsultuj się z doradcą.

Materiał edukacyjny. Nie zastępuje analizy kredytowej, podatkowej ani doradztwa inwestycyjnego.

Wynajem czy zakup — pytania

Co to jest koszt alternatywny wkładu własnego?

Pieniądze zamrożone w mieszkaniu mogłyby pracować na rynku. W scenariuszu wynajmu model inwestuje wkład i koszty transakcji oraz miesięczną różnicę cash-flow.

Dlaczego wynik zależy od wzrostu cen mieszkań?

Przy zakupie majątek rośnie głównie z wartości nieruchomości. Pesymistyczny wzrost bywa wystarczający, by wynajem z inwestycją wyszedł lepiej w krótkim horyzoncie.

Czy Belka zawsze obniża wynik wynajmu?

Tak, jeśli włączysz podatek 19% od zysków kapitałowych w modelu. Na kontach zwolnionych (np. IKE po warunkach) realny efekt może być mniejszy — wtedy wyłącz przełącznik Belki.

Czym różni się ten kalkulator od „Czy stać mnie na mieszkanie?”

Tam oceniasz bezpieczeństwo budżetu przy zakupie. Tu porównujesz dwie ścieżki majątkowe: zakup vs wynajem z inwestowaniem kapitału w tym samym horyzoncie.

Powiązane kalkulatory