Kalkulator opłacalności wynajmu mieszkania

Ten kalkulator pokazuje pełną opłacalność mieszkania na wynajem: nie tylko czynsz ÷ cena, ale też koszty zakupu, pustostany, podatek ryczałtowy, rezerwę na naprawy i wpływ kredytu. Rozdziela wynik operacyjny nieruchomości (NOI) od cash flow inwestora po racie.

Zobaczysz bezpieczny miesięczny cash flow, rentowność netto, cash-on-cash, wymaganą gotówkę na start oraz trzy scenariusze ryzyka.

Parametry kalkulatora

Tu pojawi się Twój wynik

Uzupełnij parametry powyżej i kliknij przycisk obliczania, wynik pojawi się tutaj.

Jak czytać wynik

Główny wynik: Bezpieczny cash flow uwzględnia rezerwę na naprawy. Ujemna wartość oznacza konieczność dopłacania do inwestycji.

Co wpływa najmocniej: Na wynik najmocniej wpływają czynsz, pustostany, koszty właściciela, podatek ryczałtowy i wysokość raty.

Czego wynik nie uwzględnia: Kalkulator nie obejmuje najmu krótkoterminowego, VAT, pełnej działalności gospodarczej ani automatycznej wyceny rynkowej.

Kiedy policzyć drugi scenariusz: Sprawdź scenariusz ostrożny, aby zobaczyć wynik przy niższym czynszu i wyższych kosztach.

Wyjaśnienie parametrów

Ostatnia aktualizacja: 1 stycznia 2026

Założenia

Ryczałt od najmu prywatnego: 8,5% do progu 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki (2026).
Przychód podatkowy obejmuje wyłącznie czynsz należny właścicielowi, bez opłat administracyjnych najemcy.
NOI liczone jest przed finansowaniem i podatkiem.
Spłata kapitału kredytu zwiększa kapitał właściciela, ale nie jest bieżącym przychodem gotówkowym.
Wzrost wartości nieruchomości jest założeniem prognozy, a nie zrealizowanym zyskiem.

Wzory i metoda obliczeń

Ostatnia aktualizacja: 1 stycznia 2026

Wzory

Rentowność brutto = roczny czynsz właściciela / pełny koszt nabycia
NOI = efektywny przychód − koszty operacyjne
Cash flow = przychód − koszty − obsługa długu − podatek
Bezpieczny cash flow = cash flow po podatku − rezerwa na naprawy

Ograniczenia modelu

Kalkulator nie obejmuje najmu krótkoterminowego, VAT ani pełnej działalności gospodarczej.
Automatyczna ulga mieszkaniowa przy sprzedaży nie jest liczona w MVP.
Wynik ma charakter symulacji i nie zastępuje analizy prawnej ani podatkowej.

Disclaimer

Wyniki mają charakter poglądowy i edukacyjny. Nie stanowią porady finansowej, prawnej ani podatkowej. Przed decyzją w sprawie produktu bankowego lub inwestycji skonsultuj się z doradcą.

Ten kalkulator ma charakter informacyjny i edukacyjny. Wyniki są szacunkowe i zależą od przyjętych założeń. Nie stanowią porady inwestycyjnej, podatkowej ani prawnej.